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Passoires thermiques à Paris : louer, rénover ou attendre ? Ce que le projet de loi Lecornu change (ou pas)
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Préparer ses travaux
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dernière mise à jour le 05/05/2026
Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont annoncé à Marseille un projet de loi baptisé « Relance logement ». La mesure phare : permettre la remise en location des passoires thermiques, soit les logements classés F et G par le DPE, sous conditions.
Pour les propriétaires bailleurs à Paris et dans toute la France, l’annonce soulève une question immédiate : faut-il attendre ce texte avant d’agir, ou continuer à avancer ?
Rappel : ce que dit la loi aujourd'hui sur les passoires thermiques
Il est toujours bon de se rafraichir la mémoire, où en sommes-nous sur les contraintes de locations liées au DPE.
Le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience de 2021 est le suivant :
Déjà actif :
- •DPE G: interdiction de louer depuis le 1er janvier 2025, pour tout nouveau bail, tout renouvellement ou toute reconduction tacite
- •DPE F et G: gel des loyers en vigueur depuis août 2022, sans possibilité de révision à la hausse, même en cours de bail
A venir :
- •DPE F: interdiction de louer à partir du 1er janvier 2028
- •DPE E : interdiction de louer à partir du 1er janvier 2034
Ces règles s’appliquent à la location nue et meublée. Elles ne concernent pas les locations saisonnières.
1. Ce que prévoit le projet de loi Lecornu, s'il passe
Le texte annoncé le 23 avril inverserait la logique actuelle : les travaux se feraient après la mise en location, et non avant.
Concrètement, si le projet de loi est adopté en l’état :
- Les logements classés F et G pourraient être remis en location à condition que le propriétaire signe un contrat formel avec une entreprise de travaux
- Le délai accordé serait de 3 ans pour les maisons individuelles et de 5 ans pour les appartements en copropriété
- En cas de non-respect de l’engagement, les loyers perçus pourraient être requalifiés d’indûment encaissés, avec retour de l’administration fiscale
–> Ce que ce texte ne changerait pas, même adopté :
- Le gel des loyers sur les biens F et G resterait en vigueur
- La décote de vente liée au mauvais DPE resterait entière
- L’obligation de travaux serait maintenue, simplement déplacée dans le temps
2. Quel calendrier réaliste pour le projet de loi Lecornu ?
Le projet de loi n’est pas encore passé en Conseil des ministres à ce jour. Le gouvernement vise une première lecture à l’Assemblée nationale avant l’été 2026.
En tenant compte de la navette parlementaire et de la période estivale, le calendrier le plus optimiste serait le suivant :
- Mai à juin 2026 : présentation en Conseil des ministres, dépôt du texte
- Juin à juillet 2026 : première lecture à l’Assemblée nationale
- Automne 2026 : examen au Sénat, navette et éventuelles modifications
- Fin 2026 ou début 2027 : entrée en vigueur possible, si le texte est adopté
Ce calendrier suppose une procédure accélérée et l’absence de blocage politique majeur. Il n’est pas garanti. Tant que le texte n’est pas promulgué, aucune dérogation n’est applicable.
–> Un propriétaire qui louerait aujourd’hui un logement classé G en dehors du cadre légal actuel s’exposerait aux sanctions prévues.
3. Quel impact sur les travaux de rénovation selon la situation des propriétaires
Propriétaire d’un DPE G, bien vide depuis 2025
La remise en location est actuellement illégale. Si le projet de loi passe, elle deviendrait possible sous condition d’engagement contractuel de travaux dans les 5 ans pour un appartement en copropriété parisienne.
À retenir :
- 5 ans de délai en copropriété, c’est trompeur : isolation de façade, remplacement de menuiseries sur parties communes, modification d’un système de chauffage collectif nécessitent un vote en assemblée générale, dont la mise à l’ordre du jour peut prendre 12 à 24 mois
–> Le délai réel de chantier se compte donc à partir du vote, pas à partir de la signature du contrat
–> Attendre le vote du texte avant d’engager les démarches, c’est prendre le risque d’être en faute si le texte est modifié ou s’il ne passe pas du tout
Propriétaire d’un DPE F, bail en cours
La location est encore légale jusqu’en 2028. Mais le gel des loyers s’applique déjà, et le projet de loi ne le lève pas. Chaque année sans travaux est une année de loyer plafonné, de décote accumulée, et de délai perdu.
À retenir :
- La rentabilité du bien se dégrade chaque année sans action
- Le projet de loi n’offre pas de revenu supplémentaire, seulement un sursis sur l’obligation de travaux
- La fenêtre 2026 pour déposer un dossier MaPrimeRénov’ et organiser un chantier en 2027 reste la plus favorable
Propriétaire qui envisage de vendre
Le projet de loi ne touche pas au marché de la vente. La décote sur un bien classé F ou G reste de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent classé C ou D dans le même immeuble, soit 60 000 à 120 000 € sur un appartement parisien de 60 m² estimé à 600 000 €. Rénover avant de vendre reste une décision patrimoniale à calculer précisément.
4. Quoi faire, dans quel ordre, maintenant
Loi votée ou pas, la séquence est la même. Ce qui change, c’est l’urgence selon la classe DPE.
Étape 1 : Vérifier ou réaliser un DPE à jour
- Tout DPE antérieur à juillet 2021 est caduc
- La réforme du coefficient de conversion de l’électricité entrée en vigueur en janvier 2026 a fait sortir 850 000 logements du statut de passoire : un DPE récent peut révéler une meilleure classe qu’attendu
- Sans DPE valide, aucune démarche d’aide ni de mise en conformité n’est possible
–> concrètement, on commence par se mettre en règle
Étape 2 : Commander un audit énergétique
- L’audit identifie les travaux qui font réellement gagner des classes DPE, et ceux qui n’en valent pas le coût
- En copropriété, notamment à Paris et dans les grandes villes, certains leviers efficaces (isolation par l’extérieur, remplacement de menuiseries en façade) dépendent d’un vote en AG : il faut les anticiper dans le planning
- Sans audit, le risque est de dépenser un budget important, parfois qui altèrent la valeur du bien, sur des postes qui n’améliorent pas suffisamment la classe énergétique
–> il suffit de faire réaliser un DPE avec projection de travaux
Étape 3 : Recueillir plusieurs devis travaux et les analyser avant de signer
- Deux devis au même montant global peuvent cacher des périmètres très différents : un poste absent d’un devis réapparaît généralement sous forme d’avenant en cours de chantier
- Sur des travaux de rénovation énergétique, les écarts entre devis peuvent atteindre 30 à 40 % pour un même niveau de prestations
- L’analyse des devis avant signature permet de comparer des périmètres réels, pas des totaux
En résumé, l'impact du projet sur les locations
Le projet de loi Lecornu déplace potentiellement le curseur pour les bailleurs de biens F et G. Il ne supprime pas l’obligation de travaux, il ne lève pas le gel des loyers, et il n’est pas encore voté. Le calendrier parlementaire le plus optimiste pointe vers une entrée en vigueur en fin d’année 2026 ou début 2027.
En attendant, les contraintes actuelles s’appliquent, la décote de vente s’accumule et les artisans RGE qualifiés sont déjà sous pression depuis la réouverture de MaPrimeRénov’ en février 2026.
Louer un appartement F ou G aujourd’hui sans enclencher des mesures de rénovation énergétique, c’est prendre le risque de s’exposer à des sanctions financières. La justice pourrait notamment décider de baisser le loyer, ou même d’en suspendre les versements tant que la situation n’est pas réglée…
Sources
« Le gouvernement veut permettre la location des passoires thermiques sous certaines conditions » Franceinfo
« Délais, travaux, logements concernés : trois questions sur les passoires thermiques » Franceinfo
« Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location » Service-Public.fr
« Un projet de loi prévoit d’assouplir l’interdiction de louer des passoires thermiques » Actu-Environnement
Autres sources consultées : Journal de l’Agence, Bourse Inside, Faire.fr, Trackstone, LyBox Blog.
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